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来源：滚动报道（来源：北京商报） 沉寂五年后，北京昌平市东小口地区迎来了第一块新供应土地——东小口市河村土地。该地块位于五环、六环之间，海淀区、朝阳区、昌平区交汇处。这一新优惠的出现也引发了一些值得注意的现象。为何该地区新建住宅用地长期短缺？北京商报记者走访现场发现，这与拆迁清理工作周期加快有直接关系。东小口地块的入市也引发了昌平地区新建房供应格局的变化。目前，昌平市拥有10个自有市场，其中9个楼盘在售，1个已开放楼盘，涵盖了从固定需求到改善需求的多种需求。雅阁丁业内专家表示，新地块的入市不仅会延续当前的市场狂热，而且其区位、配套条件以及“好家园”的建设定位将有利于提升片区整体生活品质，形成新房与二手房更加明显的品质梯度。为满足当地供应紧张，东小口市河村路段位于五环、六环之间。位于海淀区、朝阳区、昌平区交汇处。毗邻正在建设中的地铁13B线“城西城东站”。商业设施包括西三旗万向汇。据中植发展云监测，东小口片区近五年没有新增住房供应。上一次土地出让时间为2020年，分别转让给奥森ONE和奥海明月。当时的平均售价约为58000元/平方米，d近期成交价约为55000元/平方米。北京商报记者在现场走访了解到，东小口地区现有的房地产市场大部分建在海淀区。老小区均价在4万元/平方米左右，新小区均价在6万-8万元/平方米。昌平市东峡口某大型中介机构经纪人刘世文介绍，近年来，东峡口地区拆迁工作较多，此前也有共同完成土地清理的情况。沿着西小口路行驶，西边就是大片的耕地。他说，该地区位于昌平市南部，靠近海淀区、朝阳区，区位优势很大。未来五年，一旦各项规划建设全面落实，发展前景将非常乐观e.和硕研究院首席分析师郭毅表示，土地拆迁清理还有一定时间，区域内相关地块尚未完成这一准备阶段。他解释说，拆除和平整周期长短不一，如果土地上还有未拆除的建筑物，平整就无法顺利完成。随着东小口地块的成功出让，昌平市成功出让5幅土地，这些土地到2025年11月为止，与去年供地规模相当，土地成交总金额达到1045.4万元。昌平市的新兴房地产市场因其高性价比的产品、地下交通和大型商业设施仍然很受欢迎。据北京商报记者不完全统计，目前昌平在售项目包括国誉星城、龙湖观翠、中国等9个项目新城之外，还有越秀星耀未来、建功嘉景丽以及即将上市的龙湖恩祥凌云松。北京市住建委官网信息显示，上述9个销售项目中，建工甲景丽成交均价最低，约为每平方米3.9万元。成交价格为6.13万元/平方米，成为昌平地区成交均价最高的项目。其他项目成交均价主要在每平方米4万元至5万元之间。同时，昌平市新建住宅与该地区二手住宅的价差较大。以昌平市北七家区为例，国贤府二期新房成交均价约为5.39万元/平方米，而蓬莱E等小区现房成交均价约为5.39万元/平方米。同一面积的州、温泉花园和国瑞溪舒一般为18000至28000元/平方米。北京商报记者在现场走访时表示，目前新建住宅项目多集中在超市周边或地铁附近，新房宜居性进一步提高，新房与二手房的价差拉大。国贤大厦二期置业顾问王万清介绍，该项目位于地铁17号线附近，四站可达望京，八站可达工体。通过11个换乘站连接六大商圈和14条地铁线路，有效连接城市中心区域。商业设施方面，山姆会员店位于项目附近，满足居民高品质消费需求。这些好处共同支持了项目价格的稳定。上海易居房地产开发有限公司副总监 杨跃静搜研院表示，德昌平新楼盘市场的需求和价格特征与客群属性、开发区位以及与周边地区的差异密切相关。从需求来看，昌平依托海淀市和区内各大互联网企业，吸引了大量高净值青年。这类客户群体更倾向于选择新房，从而支撑了新房市场的价格。 “昌平地域广阔，具有轴向发展的特点。”严跃进说，昌平的一端连接老城与主城区，另一端覆盖新城、高教园区以及毗邻的海淀区。距离和位置的差异直接导致房价的逐步分布。中国城市规划师房地产研究所所长谢一峰补充说，从前的角度来看，就住房而言，他们普遍年龄较大，涨价空间有限。与此同时，现有住房供应相对充足，价格调整压力持续存在。因此，当“好房”产品上市时，新建房与二手房的价差就更加明显。主要面积目标在75至130平方米之间。昌平地区新房成交均价普遍上涨，但产品定位的优化、生活品质的提升提供了重要支撑。从住房面积来看，该区域主要户型集中在75平米至130平米区间，以三居室设计为主，准确覆盖了严格需求型和强化型需求两大客户群。具体来说，“国誉星城”于9月29日开业。共有七种类型可供选择：三种类型：81平方米rs（侧单元）、97平方米（侧单元、中间单元、转角单元）以及两种类型：112平方米（侧单元、中间单元）和126平方米（侧单元）。此外，星耀未来共有四种户型，户型面积从92平米到132平米不等。未来领域住房类型需要从 96 平方米改善到 129 平方米。龙湖恩祥凌云松提供78平米至139平米四种户型。一些开发公司推出少量大型产品来区分其产品，通常是基于关注紧张的需求和改进细分领域。例如国泉府二期提供1.大面积装修66平米、168平米。但从单位数量来看，6号、7号、10号、11号4号楼仅有60个单位，不足800个以上项目的8%。建发观塘府还规划一栋面积186平方米的大型公寓楼。该公司房地产顾问王东表示，大型公寓项目主要是由于昌平新城升级版公寓供应长期不足，当地存在一定的置换需求。该项目目前存量以137平米为主，147平米以上仅存部分137平米以下上下层住宅。值得注意的是，与朝阳、丰台等城市以开发为主、套型在130平方米以上的地区相比，昌平区呈现出套型“小而精”的特点。谢一峰表示，这种差异主要是由于购买力的分层造成的。朝阳市豪宅的客户群主要是资产在1000万元以上，甚至有的在亿元以上，购买力较强的人群。昌普ing主要针对资产在1000万元以下的中等收入客户群，其购买力与全国人口较为接近。新建住房质量不断提速。尚平地区高素质住房专业人才。项目密集入驻，“三高”（住房获得率高、住房配套建设水平高、交付水平高）正逐渐成为该地区新建住房开发的核心趋势。以国贤大厦二期为例，项目各类型户型出租率均超过90%，部分户型甚至可能达到100%。不过，尚平地区现有住宅的入住率普遍维持在75%左右。提高住房自有率不仅可以提高实际空间利用率，还可以降低购房者的置业成本。除了品质提升，贵仙漫二期sion还设有650平方米的会所，包括瑜伽室和健身房等功能。值得注意的是，在以实体需求和改善型项目为主的昌黑市场格局中，俱乐部功能已经成为销售项目的标配。 11月1日，龙湖恩祥凌云松取得预售证书，进一步提升昌平片区项目品质。该项目将打造约3,300平方米的新规双会豪华住宅，拥有休息室、健身房、篮球室和私人宴会厅等八个主要功能。还设有安静的阅读吧、儿童活动区和高级休息室，为附近居民与业主交流创造了社交平台。此外，“国誉星城”、“星未来”、“龙湖恩祥”、“凌云松”等项目房屋获取率已达90%左右，层高3米、会所功能均达标设备。开发商将根据项目所在地优化俱乐部的功能，例如取消运营成本较高的游泳池，增加运营难度较低的篮球场、羽毛球场等设施。郭毅认为，“好房”项目的增加，是昌平新建房地产市场质量提升的直接体现。他表示，一方面，购房率大幅提升，为住房设计提供了充足的空间。 90平米的房子现在可以分成三面，大大提高了生活质量，为购房家庭提供了强有力的支持。此外，随着北京的“美好家园”政策，公共社区区域引入了高架地板、面包厅等设施，使得新房和二手房之间形成了明显的质量梯度。同时，开发商不断提高生活品质，加大高端开发投入使得昌平新建住宅品质与北京其他新兴扁平化城市基本持平，不存在显着差异。与此同时，昌平市“好房”项目不断增多，购房者的住房选择也不断增多。谢一峰表示，优质土地供应的增加将助推该地区的发展。他指出，一方面可以促进更高品质的产品，另一方面可以促进“好房子”集群效应的形成。未来，我们可以依靠更多优质土地的供应，持续向市场提供“好房子”，从而强化区域“好房子”集群化发展趋势，实现房地产市场质量和价值的双重提升。北京商报记者王银浩、李涵
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